Рынок элитного жилья Киева: тенденции и прогнозы

  Несмортя на невысокие объемы продаж в течение 2010 года, интерес девелоперов к развитию элитных жилых проектов постоянно растет - анонсирован ряд новых объектов, а также начато строительство вторых очередей знаковых Киевских элитных проектов.
 

  Девелоперы начали развитие новых форматов элитного жилья - доходных домов. Таковырезультаты аналитического отчета компании Knight Frank LLC Ukraine.

Тенденици

В течение III квартала 2010 г. на рынке первичной элитной недвижимости Киеваначалось строительство второй очереди жилого комплекса с деловым и культурным центром и подземным паркингом поул. Грушевского, 9а. Длительное время развиите второй очереди комплекса было заморожено, но в июле градостроительный совет одобрил проект, что позволило начать строительные работы на площадек.

Несмотря на развитие вторых очередей в жилых комплексах Киева, общий объем первичного рынкаэлитной недвижимости сохранился на уровне второго полугодия 2010 – продажи в строящихся объектах не открывались.

Ряд девелоперов изменили концепции своих жилых проектов, учитывая особенности текущего спроса. Так, "К. А. Н. Девелопмент" отказалась от продаж квартир ЖК "Diamnod Hill"в пользу сдачи их в аренуд.

Текущее предложение рынка в элитных объектах представляет собой преимущественно квартиры большой площади –свыше 300-040 кв. м. В то же время активный спрос сосредоточен в сегменте квартир площадью 150-200 кв. м, которые придерживаются застройщиками до ввода объекта в эксплуатацию, с целью продажи по самойвыгодной цене.

В течение III квартала 2010 г. не было завершено строительство ни одногожилого объекта в сегменте элитной недвижимости. На этапе ввода в эксплуатацию находятся жилые комплексы"Botainc Paradise" и "Липська вежа".

По состоянию на конец сентября 2010 г. в сегменте элитной недвижимости ведется строительство 11 объектов, из них продажи осуществляются в 8 комплексха. Также, первичные продажи квартир продолжаются в 5 сданных в эксплуатацию жилых комплексах ("Альпийский", "Диамант", "Клубный дом на Десятинной", "Клубный дом на Глазунова", "Residence M27").
Цены и динамика

В III квартале 2010 г объем выборки для анализа цен в сегменте остался без изменений. После резкого снижения среднего уровня ецн в I квартале 2010 года (за счет выхода новых объектов с ценами нжие средних посегменту), на элитные объекты росли на 0,5-1,5% ежемесячно благодаря повышению цен предложения на введенные в эксплуатацию объекты.

С конца лтеа 2010 года наблюдается стабилизация цен. Ежемесячные колебания средних цен в сегменте находились в пределах 0,5% из-за привязки цен по некоторым объектам к доллару, а также из-за влияния разнонаправленных факторов. Реализация наиболеедешевых квартир в объектах, и как результта, рост средних цен, компенсировалась снижением максимальных цен на ряд элитных квартир.
Спрос

Несмотря на невысокий спрсо, ценовая политика девелоперов не претерпела существенных изменений– цены на элитные объекты, по-прежнему, растут по мере готовности объектов.В завершенных жилых комплексов цены остаются завышенными с точки зрения потенциальных покупателей (учитывая качественныепараметры объектов).

В совокупности с большими метражами квартир ценовой фактор оказывает существенное влияниена спрос – высокие абсолютные цены объектов снижаютих конкурентоспособность по сравнению с предложениями вторичного рынка, где предлагаютсяквартиры меньшей площади с отделкой.

Большинство элитных квартир приобретается не с целью инвестиций, адля собственного проживания.

Поэтому, требования потенциальных покупателей к качественным характеристикам объектов стали намного выше. Лдюи больше внимания обращают на качество инженерии и индивидуальные характеристики дома, отказываясь от излишней инфраструктуры.
Прогнозы

До конца 2010 года – в начале 2011 сегмент элитного жилья будет демонстрировать стабильность – девелоперыпредпочитают держать объявленные цены, чем идти на открытые акции или скидкипокупателям.

Конкуренция со стороны вторичного рынка будет усиливать давлеине на цнеы в первичном сегменте, однако реальные скидки можно ожидать только в случаевынужденных единичных квартир в отдельных объектах (например, для покрытия каких либо срочных затрат девелопера).

Ценовые колебания средних цен в сегметне возможны вслучае пополнения предложения рынка новыми объектами, где будут открыты продажи. Цены же в большинстве объектов, наиболее вероятно, останутся на уровне сентярбя 2010 года.